Proposta di legge che rischia il collasso del mercato immobiliare di New York
Il 20 aprile 2024, lo Stato di New York ha introdotto la legge sull'Esvizione per Giusta Causa, segnando un nuovo capitolo nel mercato degli affitti dello stato. La legge, che impone limiti stringenti sui casi in cui i proprietari possono porre fine a un contratto di affitto e impone tetti annuali sull'aumento dei canoni, mira a proteggere gli inquilini e a stabilizzare il mercato immobiliare.
I proprietari possono procedere con lo sfratto solo per motivi specifici: morosità, violazioni gravi del contratto di affitto, disturbo o uso illecito, danni gravi alla proprietà o l'intenzione del proprietario di occupare, demolire o togliere l'unità dal mercato. Questa disposizione ricalca la struttura della Legge sulla Stabilizzazione degli Affitti del 1969 e dell'Atto di Protezione d'Emergenza per gli Inquilini del 1974.
La Giusta Causa esclude l'edilizia residenziale pubblica, gli appartamenti con affitti regolamentati, le nuove costruzioni (per un periodo limitato) e gli edifici occupati dai proprietari con meno di dieci unità. Tuttavia, alcune città hanno limitato questi esoneri. Ad esempio, Rochester ha limitato l'esenzione ai proprietari che possiedono un solo immobile in affitto.
Il mercato degli affitti della città di New York funziona sotto un sistema regolamentare estremamente complesso, con più di un milione di appartamenti coperti dalla stabilizzazione degli affitti. L'estensione della Giusta Causa alle unità attualmente non regolamentate porta più proprietari in un sistema costoso e restrittivo, il che potrebbe potenzialmente portare a un ripetersi dei risultati distruttivi del precedente crollo del controllo degli affitti, soprattutto negli edifici più vecchi a basso margine.
Dal tardo degli anni '70 ai primi degli anni '90, molti proprietari sono stati spinti al pignoramento o all'abbandono a causa dell'aumento dell'inflazione del combustibile, del lavoro e delle tasse. In quel periodo, sono andati perduti più di 200.000 unità abitative, con alcune parti del Bronx che hanno visto la distruzione di oltre l'80% del patrimonio immobiliare. Dal 2022, 176 unità con affitti stabilizzati sono finite in pignoramento, con oltre 2.000 altre in avviso di mora del mutuo.
Gli inquilini delle unità coperte hanno diritto a rinnovare i loro contratti di affitto a meno che non si applichi uno di questi motivi. Ann Korchak della Small Property Owners of New York sostiene che i limiti dell'aumento degli affitti restringono la capacità del proprietario di mantenere, aggiornare e rinnovare. Le tasse sulla proprietà elevate, le bollette dell'utility costose e alcuni dei costi di costruzione più elevati del mondo lasciano molti proprietari con margini stretti.
Circa il 45% delle famiglie di New York affitta, con il 70% nella città di New York. La legge sull'Esvizione per Giusta Causa mira a fornire sicurezza e stabilità per questi inquilini. Più di una dozzina di città hanno adottato la legge sull'Esvizione per Giusta Causa, tra cui Albany, Rochester e Binghamton.
Tuttavia, le città specifiche dello Stato di New York che non hanno optato per la legge sull'Esvizione per Giusta Causa non sono dettagliate nei risultati della ricerca forniti. La legge si applica immediatamente alla città di New York e consente ad altre municipalità di optare per l'adesione.
