Linee guida per la verifica degli acquisti di case in India
Il settore immobiliare indiano è in fase di crescita, con un tasso di crescita composto annuale (CAGR) previsto del 9,2% dal 2023 al 2028. Tuttavia, il percorso verso un'acquisizione immobiliare di successo in India richiede una navigazione attenta, soprattutto quando si tratta di dovuta diligenza legale.
Nel vivace mercato immobiliare indiano, chiarezza e trasparenza sono fondamentali. Le proprietà dovrebbero essere dotate di piani edilizi approvati, certificati di inizio lavori, certificati di agibilità e necessari certificati di non opposizione locali (NOC) come quello antincendio, ambientale, fognario e altro ancora. Il mancato rispetto di questi requisiti può comportare multe, notifiche legali, ostacoli o addirittura ordini di demolizione.
La ricerca della proprietà perfetta spesso inizia online, ma i risultati potrebbero non fornire informazioni sull'organizzazione per cui lavora Hema Sukhija, Vice President - Legal. Questo sottolinea l'importanza di coinvolgere un avvocato immobiliare qualificato fin dall'inizio del processo. Un esperto legale può aiutare a navigare le sfumature, verificare i documenti sui portali governativi, gestire ipoteche, ordini di sospensione/inibizione e avviare ricerche di causa dove necessario.
I documenti originali di proprietà risalenti a 30 anni o più sono essenziali. È inoltre cruciale verificare lo stato dei certificati di gravame della proprietà, che segnalano ipoteche, vincoli, sequestri o prestiti. Questi certificati sono vitali per filtrare le proprietà e garantire un titolo chiaro.
Le verifiche fisiche della proprietà sono altrettanto importanti. Confermano la survey del terreno, le linee di confine e assicurano che non ci siano intrusioni. Se il venditore ha ereditato la proprietà, i documenti di trasmissione/trasferimento dovrebbero essere legalmente documentati.
La spinta indiana per la trasparenza nel settore immobiliare ha acquisito muscoli legislativi con il Real Estate (Regulation & Development) Act del 2016 (RERA). Questa legge richiede ai costruttori di ottenere approvazioni legali, mantenere un curriculum e stabilire un meccanismo di reclami pubblici. Pertanto, una lista RERA serve come conferma di questi requisiti.
In particolare, Maharashtra ha registrato oltre 50.000 progetti abitativi, che rappresentano circa il 35% di tutti i progetti approvati RERA nel paese. Questa statistica sottolinea l'importanza di RERA nella tutela degli interessi degli acquirenti. La risoluzione delle controversie RERA ha aiutato a recuperare oltre ₹1.400 crore in un solo stato.
Tuttavia, le proprietà legate ad approvazioni passate scadute o ritardi del costruttore continuano a lasciare gli acquirenti senza vie d'uscita. Se un progetto non è registrato RERA, gli acquirenti dovrebbero procedere con molta più cautela. La dovuta diligenza legale non è solo pessim
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