Intervento pubblico nelle vendite immobiliari: gestione dei trasferimenti di proprietà restaurate
Nel campo delle transazioni immobiliari nel Nuovo Galles del Sud, il problema delle riappropriazioni di terre può rappresentare una sfida significativa per entrambi i venditori e gli acquirenti. Ecco una panoramica dei punti chiave da considerare quando si tratta di riappropriazioni di terre, come informato dagli esperti legali di Dentons.
Innanzitutto, è fondamentale che i venditori redigano clausole appropriate nei loro contratti per affrontare il rischio di riappropriazioni prima del pagamento. Ciò può aiutare a mitigare eventuali controversie in futuro.
Per i venditori, la trasparenza è essenziale. Secondo il Regolamento sulla vendita di terreni (Conveyancing) del 2022, sono obbligati a rivelare qualsiasi proposta di acquisizione da parte di autorità statali. Questa obbligazione si estende a proprietà residenziali e non residenziali, sebbene possano applicarsi alcune eccezioni a seconda dei termini e dei tempi.
Nel caso di proprietà non residenziali, i termini specifici del contratto determineranno l'entità delle obbligazioni di rivelazione del venditore.
I tribunali hanno il potere di concedere risarcimenti o restituire i depositi agli acquirenti in caso di non rivelazione di una riappropriazione. Tale potere si estende anche ai casi in cui sarebbe ingiusto per il venditore trattenere il deposito, anche se non è disponibile la rescissione statutaria.
Se la terra viene riappropriata completamente, il contratto viene generalmente frustrato e l'acquirente ha diritto a recuperare il deposito e a essere esentato da ulteriori obbligazioni. Tuttavia, se viene riappropriata solo una parte della terra, il contratto potrebbe rimanere valido e l'acquirente potrebbe avere diritto a una riduzione del prezzo o ad altri rimedi contrattuali.
Gli acquirenti possono anche avere diritti secondo il diritto comune o la Legge sul Conveyancing del 1919 (NSW) se il difetto del titolo del venditore a causa della riappropriazione non viene rivelato e il contratto non esclude le obiezioni. La mancata allegazione dei documenti richiesti o la non rivelazione delle proposte può dare all'acquirente il diritto di rescissione.
Le regole di rivelazione si applicano anche alle opzioni di acquisto, in particolare per le proprietà residenziali. I venditori devono allegare il contratto proposto e i documenti richiesti per un'opzione residenziale.
Il risarcimento per le parti interessate può essere richiesto ai sensi della Legge sulla compensazione per l'acquisizione di terre (Termini equi) del 1991 (NSW), ma solo se l'acquirente detiene un interesse legale o equo nella terra al momento dell'acquisizione.
È importante che i venditori siano proattivi nella rivelazione delle proposte di acquisizione da parte di qualsiasi autorità, non solo di quelle previste dal Regolamento sul Conveyancing. Ciò può aiutare a evitare violazioni delle garanzie statutarie implicite nel contratto.
Infine, per coloro che affrontano riappropriazioni e passaggi formali di acquisizione, il ricorso a esperti legali come Dentons può fornire preziose informazioni e consigli.
Il Dipartimento di Pianificazione e Ambiente del Nuovo Galles del Sud è responsabile dell'annuncio dei progetti di costruzione o di infrastrutture pianificati prima che venga concessa l'opzione di acquisto della terra. Tale trasparenza può aiutare i venditori e gli acquirenti a prendere decisioni informate e a gestire le riappropriazioni potenziali in modo più efficace.
In conclusione, la navigazione delle riappropriazioni di terre richiede un'attenzione accurata al tempismo del contratto, alle obbligazioni statutarie e ai consigli legali strategici. Comprendendo questi punti chiave, i venditori e gli acquirenti possono proteggere meglio i loro interessi e prendere decisioni informate nel mercato immobiliare.
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