Deregolamentazione dell'IFS di Hyderabad: un'opportunità trascurata per la crescita e lo sviluppo urbano
I problemi dell'FSI di Hyderabad e la strada avanti
Hyderabad, una città vivace in India, ha registrato una notevole crescita nel suo skyline, in particolare nell'arco occidentale di HITEC City, Gachibowli, Kokapet e Tellapur. Tuttavia, l'FSI medio della città di 2.11 non raggiunge il potenziale consentito dalla deregulazione, con le aree esterne che scendono bruscamente a 1.45 e persino le zone ben collegate come la Outer Ring Road (ORR) che raggiungono a malapena 3.70.
A differenza di città come Gurgaon e Bengaluru, Hyderabad non ha sfruttato efficacemente i bonus FSI per l'inclusione e il finanziamento delle infrastrutture. La deregulazione totale del 2006 non ha stabilito quadri per l'edilizia residenziale a prezzi accessibili o il finanziamento delle infrastrutture. Ciò ha portato a una riduzione del 70% dell'offerta di alloggi accessibili della città, nonostante la domanda costante e pochi nuovi lanci di progetti.
Per procedere, Hyderabad deve riallineare i propri strumenti di politica con gli esiti pubblici. Ciò include la revisione dei sistemi di valutazione per riflettere i prezzi reali e il potenziale di sviluppo. La città deve integrare l'FSI con gli obiettivi pubblici, collegando la maggiore densità alle quote di alloggi accessibili, alla prontezza delle infrastrutture e alla resilienza climatica.
Mumbai fornisce un esempio notevole di questo approccio. Il suo FSI aggiuntivo è legato alla fornitura di alloggi accessibili, portando a un aumento del 28% delle unità abitative e a una riduzione del 29% dei prezzi per unità. Tuttavia, gli sviluppatori in queste città pagano le tasse di impatto basate sull'FSI, ma i benchmark di valutazione poveri limitano i guadagni pubblici.
L'annuncio del Fondo per la sfida urbana da ₹1 lakh crore e la narrazione delle "Città come hub di crescita" rafforzano questo spostamento nella politica urbana. Le zone periferiche di Hyderabad hanno bisogno di infrastrutture abilitanti e connettività dei trasporti per diventare alternative valide all'ovest saturo.
Si suggerisce che Hyderabad non deregoli ulteriormente, ma governi saggiamente, specchiando lo spostamento della politica urbana dell'India verso lo "sviluppo creativo" delle città brownfield. L'approccio della città all'FSI è stata una deregulazione totale senza meccanismi per garantire l'accessibilità o le entrate per lo sviluppo delle infrastrutture.
Gli appartamenti, sebbene guidino la densità, sono tassati più bassi per piede quadrato rispetto alle case o ai lotti, indebolendo le entrate dello Stato. Dei 15.000+ immobili analizzati, il 67,2% ha cinque piani o meno e il grattacielo più alto raggiunge i 63 piani, molto al di sotto delle strutture di Mumbai di 117 piani.
In molte città, le infrastrutture sono sotto pressione a causa dei corridoi ad alto rendimento, con fognature, acqua e strade che faticano a stare al passo. Le tariffe circolari obsolete significano che le imposte di bollo sono valutate sui valori molto al di sotto dei prezzi di mercato reali, limitando le entrate pubbliche per le infrastrutture. Hyderabad deve affrontare questi problemi per garantire una crescita sostenibile e uno sviluppo equo.
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